Ich kaufe: Brookfield Property Partners

An jedem Monatsanfang kaufe ich Aktien eines Unternehmens. Anfang März 2020 habe ich jedoch keinen Neuzugang für mein Depot gekauft, sondern eine bestehende Position weiter ausgebaut. Es handelt sich um Aktien von Royal Dutch Shell. Ich hatte im Februar 50 Stück gekauft und habe nun weitere 50 Stück erworben. Damit ist meine Position auch voll. Mittelfristig will ich mich hier nicht weiter engagieren, auch wenn die Shell-Aktie heute teilweise unter 15 EUR zu haben war.

Dennoch kann ich über ein neues Unternehmen in meinem Portfolio berichten. Die Kursverluste infolge des Coronavirus habe ich genutzt, um mir einige Papiere von Brookfield Property Partners zuzulegen. Am 26.02.2020 kaufte ich 75 Aktien zum Stückpreis von 17,89 USD. Ein wenig mehr Geduld hätte sich auch hier ausgezahlt, denn heute notiert die Aktie nochmal einen Dollar tiefer (vor US-Börsen-Öffnung).

finviz dynamic chart for  BPY

Und noch ein REIT in meinem Depot

REITs machen einen Großteil meines Aktienportfolios aus. Um genauer zu sein, sind es derzeit ca. 23 Prozent. Mir ist bewusst, dass das mit einer ausgewogenen Diversifikation über Sektoren bzw. Branchen nicht viel zu tun hat. Einen echten Klumpen sehe ich hier aber dennoch nicht. Es gibt viele Investoren, die sich zu 100% auf Immobilien konzentrieren. Meist sind diese Immobilien auch noch auf einen gewissen Radius, rund um den Wohnort des Investors, beschränkt. Im Vergleich dazu, wäre selbst ein zu 100% aus REITs bestehendes Aktien-Depot, in meinen Augen, gut diversifiziert.

NameBrookfield Property Partners L.P.
UnternehmenssitzBermuda
Gründung2013
ISINBMG162491077
Kurs (08.03.2020, NYSE)16,82 USD
Dividendenrendite (08.03.2020)7,64 %
Ausschüttungenquartalsweise

BPY’s Immobilien Portfolio

Brookfield Property Partners konzentriert sich auf hochwertige Immobilien in erstklassigen Lagen auf der ganzen Welt. Dazu gehören 282 Bürogebäude in den USA, Kanada, Großbritannien, Deutschland, Australien, Brasilien, Indien und Südkorea. Aber auch Einzelhandelszentren (Malls) an 168 Standorten, mit Schwerpunkt USA. Darüber hinaus betreibt, entwickelt und vermietet man auch Hotels und Freizeitparks, Wohnimmobilien wie auch Industriegebäude. Insgesamt kommt die Firma so auf ein verwaltetes Vermögen von über 200 Mrd. USD.

Übrigens: 2016 erwarb Brookfield Property Partners – zusammen mit einem asiatischen Staatsfond – den Potsdamer Platz in Berlin. Eine der teuersten und bekanntesten Adressen Europas.

Stetiges Wachstum

Quelle: Brookfield Property Partners Investor Presentations – Zum Vergrößern ins Bild klicken!

Das BPY Management kann auf beeindruckende Wachstumsraten zurückblicken. Während die durchschnittlichen Funds From Operations jedes Jahr um 8% gestiegen sind, wurden die Ausschüttungen um 6% p.a. gesteigert. Für die kommenden Jahre hat sich die Firmenleitung vorgenommen, beide Werte um jeweils ein Prozent zu erhöhen.

Das Wachstum soll dabei nicht nur durch den Erwerb weiterer Immobilien realisiert werden, sondern auch durch die Steigerung der Profitabilität pro Objekt. Dieses Ziel erreicht man nicht nur durch die Optimierung bestehender Standorte, sondern auch durch das Aussortieren weniger erfolgreicher Investments. D.h. dass unprofitable – bzw. weniger profitable – Immobilien wieder veräußert werden.

Jedoch zeigen die 2019er Zahlen, dass das Wachstum eine Delle bekommen hat. Der operative Cashflow des Jahres 2019 betrug 1,5 Mrd. USD, während es 2018 noch 1,6 Mrd. waren. Laut CEO Brian Kingston, sind die guten Ergebnisse aus 2018 auf außergewöhnliche Gewinnrealisierungen zurück zu führen. Für mich heißt das, man hat 2018 Immobilien mit Gewinn wieder verkauft.

Auf diesen Rückgang des Ergebnisses reagiert das Management von Brookfield Property Partners prompt mit einer Anpassung der Dividendensteigerung. Statt der bisher üblichen 6% wird die kommende Dividende lediglich um 1% steigen.

undurchsichtige Ausschüttungsquote

Zur Ausschüttungsquote von Brookfield Property Partners findet man unterschiedliche Zahlen. Von über 100% bis 60% konnte ich alles finden. Anscheinend kommt das daher, dass BPY nicht nur die Funds From Operations als Grundlage für die Ausschüttung nutzt, sondern auch die Erträge aus Immobilienverkäufen. Der Brookfield REIT erzielt ja nicht nur durch Mieteinnahmen Erträge, sondern auch durch die Veräußerung von Immobilien, welche seit dem Kauf im Wert gestiegen sind. Will man also die tatsächliche Ausschüttungsquote ermitteln, so muss man diese beiden Einnahmen mit der gezahlten Dividende ins Verhältnis setzen.

Bewertung

Auf der einen Seite sehen wir hier einen REIT mit einem Jahr für Jahr wachsenden Immobilien-Vermögen (NAV: Net Asset Value), aber einem sich seit dem IPO seitwärts bewegenden, in letzter Zeit sogar sinkendem, Aktienkurs. Das hat eine Unterbewertung zur Folge. Es besteht ein Discount gegenüber dem NAV von ca. 42%.

Meiner Meinung nach gibt es hierfür zwei Hauptursachen. Das Portfolio von BPY besteht zu einem großen Teil aus Retail-Immobilien, also Malls und anderen Einzelhandelsobjekten. Wie wir wissen, ist dieser Sektor aufgrund von eCommerce-Phantasien unter Druck geraten. Stichwort: „Death by Amazon“. Ich glaube nicht daran, dass es entweder nur eCommerce oder nur Shoppingmalls geben wird. Eine Koexistenz wird es immer geben. Es muss sich aber noch herauskristallisieren, welche Konzepte in welchem Bereich am besten funktionieren.

Die zweite Ursache dürfte in der hohen Verschuldung liegen, welche auf den Immobilien des Brookfield Property Partners Portfolios liegt. Vermögenswerten von 111.643 USD stehen Verbindlichkeiten in Höhe von 66.708 USD gegenüber. Diese Quote will das Management auf 50% senken.
Solange man es schafft, dass die Rendite der Immobilien über dem Kapitaldienst liegt, sollte das Geschäftsmodell funktionieren. Das derzeitige Zinsumfeld kommt allen Kreditnehmern eher entgegen. Die Frage ist, was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen sollten.

Risiko Coronavirus?

Ich weiß, das Wort kann man langsam nicht mehr hören. Allerdings fürchte ich, dass das COVID-19-Virus für alle Mall-Betreiber noch zum ernst zu nehmenden Thema werden wird. Mit der weiter voranschreitenden Ausbreitung des Virus, werden die Menschen versuchen von Orten fern zu bleiben, wo sie massenhaft auf Ihresgleichen treffen. Einkaufszentren gehören nun mal zu diesen Orten, wo sich viele Menschen begegnen. Nicht wenige werden sich angesichts der Ansteckungsgefahr, für das Onlineshopping entscheiden und lieber zu Hause bleiben.
Ich halte es daher für wahrscheinlich, dass wir – insbesondere bei reinrassigen Mall-REITs wie z.B. Tanger Factory Outlet Centers – weiter fallende Kurse sehen werden.


Es handelt sich hierbei weder um die Aufforderung zum Kauf, noch zum Verkauf von Wertpapieren. Ich schildere hier lediglich meine Meinungen und Erfahrungen und mache keine Anlageberatung.
Der Handel mit Wertpapieren ist mit Risiken verbunden. Dies kann auch zum Totalverlust führen.
Bitte beachte hierzu meinen Disclaimer!

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5 Kommentare

  1. Hallo Torsten,

    vielen Dank für deinen Kommentar.

    Nach meinen Kenntnissen gibt es die steuerlichen Nachteile einer US-amerikanischen Limited Partnership hier nicht, weil BPY auf den Bermudas registriert ist.

    Viele Grüße
    Mike

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