Wie du vielleicht schon weißt, bin ich der Ansicht, dass man gar nicht genug REITs im Depot haben kann. Weit verbreitet sind REITs vor allem in den USA. Aber auch in Kanada gibt es eine große Auswahl von REITs mit den verschiedensten Spezialisierungen.
Meine Wahl fiel auf den Nexus REIT. Es handelt sich hierbei um einen Misch-REIT, welcher in Industrieimmobilien, Einzelhandelsflächen und Bürogebäude investiert. Bei den Begriffen Einzelhandel und Büro, schrillen seit Corona sofort die Alarmglocken. Natürlich musste auch die Nexus-REIT-Aktie entsprechende Kursverluste hinnehmen. Doch zur allgemeinen Aufstellung des REITs später mehr.
- Nexus REIT
- Kauf von 150 Stück am 01.09.2021
- Kaufkurs: 12,07 CAD
- Kaufkosten inkl. Gebühren: 1815,50 USD
- Dividendenrendite: 5,1%
- Kürzel TSX: NXR.UN
- ISIN: CA65342N3159
Für den Kauf von 150 Anteilen am Nexus REIT, habe ich – wie immer – meinen Sparbetrag von 1.000 Euro genommen und zusätzlich alle Dividenden zusammengekratzt, die noch auf meinem Verrechnungskonto zu finden waren.
Hier muss ich leider etwas beichten: Weil ich nun gerne 150 Stück kaufen wollte und nicht 146 Stück, habe ich auch kleine Beträge aus anderen Währungen in kanadische Dollar umgetauscht. Da jeder Umtausch mit Gebühren verbunden ist, kann man dieses Vorgehen sicherlich als nicht besonders rational bezeichnen.
Monatszahler mit 5% Dividendenrendite
Unter den kanadischen Aktien findet man verhältnismäßig viele Monatszahler. Auch bei diesem REIT handelt es sich um einen solchen. Die monatliche Ausschüttung ist nett, findet bei meiner Aktienauswahl aber kaum Berücksichtigung. Da ist mir die Dividendenrendite schon wichtiger. Über 5% sind für einen REIT nicht sonderlich hoch, was in diesem Fall daran liegen könnte, dass der Kurs der Nexus-Aktie in letzter Zeit gestiegen ist.
Die Ausschüttungsquote ist mit 84% vom AFFO verhältnismäßig moderat. Ich muss an dieser Stelle zugeben, dass ich die Regularien für REITs und deren Kennzahlen noch nie so richtig in Einklang bringen konnte. Laut Gesetz müssen REITs mindestens 90% ihres Gewinns nach Investitionen und anderen Rückstellungen ausschütten. Müsste die Ausschüttungsquote dann nicht immer über 90% liegen? Wer es weiß, bitte kommentieren!
Fokus auf Industrie-Immobilien
Die Portfolioaufteilung sieht bei Nexus derzeit so aus:
- 68% Industrie
- 20% Handel
- 12% Büros
Industrieimmobilien bieten verlässliche Mieteinnahmen mit langen Laufzeiten. Die vermieteten Objekte sind für das operative Geschäft der Mieter essentiell. Und zu guter Letzt sind jährliche Mieterhöhungen bereits Bestandteil der Verträge und Vereinbarungen.
Bei den besagten Objekten handelt es sich in erster Linie um Logistikimmobilien, also Lagerhallen, Warenhäuser und Umschlagsplätze. Der Bedarf für solche Lagerflächen steigt mit dem anhaltenden Trend zu immer mehr Onlinehandel. Zu den Mietern gehören aber auch klassische Speditionen, welche auch Grund- bzw. Rohstoffe in ganz Kanada und darüber hinaus verteilen.
Bei den Akquisitionen möchte sich das Unternehmen auf Industrieimmobilien konzentrieren und somit deren Anteil am Gesamtportfolio stetig ausbauen.
Hierzu sagte der CEO Kelly Hanczyk kürzlich:
This is truly a breakout year for the REIT. We are pleased with the significant progress we have made this year toward our goal of transforming into a pure play industrial REIT. Upon closing of the announced transactions, we will have completed over $640 million of industrial acquisitions since the beginning of 2021. Our industrial portfolio weighting will increase to approximately 80% of NOI, well surpassing our previously stated goal of 75%. The acquisition opportunities are highly compelling and consistent with our stated strategy. The pipeline of asset acquisition opportunities in exchange for units from our London Vendor reinforces their commitment to Nexus and their belief in the REIT’s strong growth fundamentals. We continue to see good industrial acquisition opportunities across Canada and expect strong fundamentals and momentum in the asset class to persist.
Nexus REIT news
vergleichsweise günstig
Der Vergleich mit der Peergroup zeigt, dass es sich bei Nexus um einen verhältnismäßig kleinen REIT handelt. Um die Bewertung einzuordnen, nimmt man hier nicht das KGV sondern das Verhältnis von Kurs zu Adjusted Funds From Operations (Price/AFFO). Die Tabelle zeigt, wie viel höher andere Industrie-REITs hier bewertet sind.
auf Expansionskurs
Aufgrund des weiter wachsenden eCommerce, steigt auch der Bedarf an entsprechenden Logistikflächen. Nexus REIT will von dieser wachsenden Nachfrage profitieren. Da man als relativ kleiner REIT nicht so stark kapitalisiert ist, wie der Mitbewerb, hat man sich für die Finanzierung des geplanten Wachstums, mit RFA Capital, einen starken Partner ins Boot geholt. RFA Capital hält außerdem 10% am Nexus REIT, hat somit also „skin in the game“. Bisher hat Nexus 27 Akquisitionen in Zusammenarbeit mit RFA Capital getätigt.
Fazit
Ich sehe mit dem Kauf dieses kanadischen Industrie-REITs gute Chancen, nicht nur von einer attraktiven, stabilen Dividende zu profitieren, sondern vielmehr auch an einem Unternehmen beteiligt zu sein, welches sein Immobilienportfolio in hohem Tempo ausbaut.
Der Plan, durch die Vermietung von Logistikimmobilien, ein Stück vom eCommerce-Kuchen abzubekommen, ist grundsätzlich plausibel. Doch dieses Ziel verfolgen auch andere REITs, welche größtenteils über eine höhere Marktkapitalisierung verfügen. Ob es mithilfe von RFA Capital gelingt, sich in diesem umkämpften Umfeld zu behaupten, muss sich noch zeigen.
Darin, dass der Nexus REIT vergleichsweise klein ist, kann aber auch ein Vorteil liegen. Das Unternehmen wurde erst kürzlich in den TSX aufgenommen und flog bis dahin unter dem Radar vieler Anleger. Die Bewertung ist noch entsprechend gering, mit einem kleinen Aufschlag zum NAV und einem verhältnismäßig geringem Price-to-AFFO-Verhältnis von 12,4 – der Branchendurchschnitt liegt bei 22,8. Hier sollte also Potential für steigende Kurse vorhanden sein.
Was hälst du von diesem Unternehmen? Bist du auch in REITs investiert? Schreib’s mir gerne in die Kommentare!
Es handelt sich hierbei weder um die Aufforderung zum Kauf, noch zum Verkauf von Wertpapieren. Ich schildere hier lediglich meine Meinungen und Erfahrungen und mache keine Anlageberatung.
Der Handel mit Wertpapieren ist mit Risiken verbunden. Dies kann auch zum Totalverlust führen.
Bitte beachte hierzu meinen Disclaimer!
Lieber Michael,
Ja , REITs kann man nie genug haben. Aber Kanada hat doch 25% Quellensteuer, von denen das deutsche Finanzamt nur 15% anrechnet. Du zahlst also auf deine Dividenden 15% anrechenbare Quellensteuer und 10% deutsche Abgeltungssteuer. Also ganz normal 25%. Wie bekommst du die übrigen 10% kanadischer Quellensteuer vom kanadischen Staat wieder? Das ist aufwendig und mit hohen Extrakosten verbunden. Wie machst du das? Oder verzichtest du von vornherein auf diese lästigen 10% kanadische Quellensteuer?
Liebe Grüsse, Alexandra
Unter anderem aus diesem Grund führe ich mein Depot nicht bei einem deutschen Broker, sondern bei Interactive Brokers via LYNX Broker. Hier werden nur 15% Quellensteuer abgezogen.
Viele Grüße
Mike
Lieber Mike,
danke für die schnelle Antwort. Aber damit ist das kanadische Quellensteuerproblem ja nicht gelöst, sondern nur verschoben. Du mußt dann eben die erhaltenen Dividenden in deiner persönlichen Jahressteuererklärung angeben und der deutsche Fiskus zieht dir erst dann 25% Abgeltungssteuer ab. Aber die kanadischen 15% hast du ja trotzdem schon verloren. Du zahlst also (Freistellungsauftrag, Grundfreibetrag, Günstigerprüfung usw nicht beachtet) satte 35% Steuern auf kanadische Dividenden. Das sind 10% mehr Steuern als auf deutsche, britische oder US-Dividenden. Macht dir das nix aus?
Die 15% bereits gezahlte Quellensteuer werden auf die Abgeltungssteuer angerechnet. Dafür gibt es ja das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Kanada und Deutschland. Ich zahle also noch 10% Abgeltungsteuer plus Soli.
So zumindest mein Verständnis zur Thematik. Alles weitere bitte beim Steuerberater erfragen.
Gruß
Mike
Aaah, jetzt verstehe ich. Du bist bei Lynx oder maxblue. Diese beiden bieten den Specialservice der „Vorabbefreiung von der erhöhten kanadischen Quellensteuer“ an. Nach dieser „Vorabbefreiung“ fallen nur noch 15% statt 25% kanadische Quellensteuer an und diese 15% werden dann mit der deutschen AGSt verrechnet und der Fiskus behält für sich nur noch 10%. Du zahlst dann insgesamt nur 25%. Das ist ein großer Vorteil von Lynx.
Wir anderen Sterblichen, die unser Depot nicht bei Lynx oder maxblue haben, bekommen diesen Service nicht geboten. Nix Vorabbefreiung. Uns werden 25% abgezogen, von den das Finanzamt 15% anrechnet und deswegen selbst nur noch 10% abzieht. Wir Armen zahlen 25% an Kanada und 10% an Deutschland. Insgesamt also 35%. Zwar können wir theoretisch 15% aus Kanada zurückholen, aber das ist umständlich und teuer. Deswegen sind Kandier steuerlich gersehen für uns ein schlechtes Geschäft.
Ich glaube nicht, dass deinen Lesern das wirklich so klar ist. Dein Broker ist ein glücklicher Umstand, ein Sonderfall. Und ein normaler Steuerberater weiß über die steuerlichen Unterschiede verschiedener Broker schon gar nicht Bescheid. Dein Steuerberater ist auch hier wahrscheinlich die rühmliche Ausnahme. Du Glücklicher! Ich freu mich für dich. Unter diesen deinen Umständen sind kanadische Titel super.
Danke, dass du dir die Zeit für die Beantwortung meiner Frage genommen hast. Hab wieder was gelernt. Einen schönen Sonntag noch.
Liebe Grüsse, Alexandra